寫字樓消防設施維護保養涉及多個系統，根據《中華人民共和國消防法》《建筑設計防火規范》（GB 50016-2014）、《消防給水及消火栓系統技術規范》（GB 50974-2014）、《火災自動報警系統施工及驗收標準》（GB 50166-2019）等法規標準，以下維保項必須合格：

1. 火災自動報警系統

• 探測器：感煙/感溫探測器需定期測試靈敏度（如每年至少一次模擬火災響應測試），確保無故障、誤報；手動報警按鈕、火災警報器需功能正常，觸發后聯動控制設備響應。

• 報警控制器：主備電切換、故障報警、火災優先功能需正常；消防聯動控制器需能啟動消防泵、防排煙風機、應急廣播等設備。

• 線路與接口：線路絕緣性能、接地電阻需符合規范，模塊、接口無損壞或老化。

2. 消防給水及消火栓系統

• 消防水源：消防水池、高位消防水箱需保持設計水位，補水設施正常；水質需符合要求（無雜物、無腐蝕性）。

• 消防水泵：主備泵切換、手動/自動啟動、遠程啟動功能需正常；泵體、閥門、管道無滲漏，壓力表、流量計顯示準確。

• 消火栓：室內消火栓箱內水槍、水帶、接口齊全完好，栓口壓力（靜壓≥0.07MPa，動壓≤0.5MPa）符合規范；室外消火栓需防凍、防銹蝕，出水正常。

• 自動噴水滅火系統：噴頭無堵塞、損壞，報警閥組（延遲器、壓力開關、水力警鈴）動作靈敏，末端試水裝置壓力符合要求。

3. 防排煙系統

• 風機：正壓送風機、排煙風機需手動/自動啟動正常，風量、風壓符合設計要求；風機控制柜指示燈、開關狀態正常。

• 風道與閥門：排煙口、送風口無遮擋，手動/電動開啟裝置靈活；防火閥、排煙防火閥需在70℃/280℃時自動關閉，聯動控制有效。

• 系統聯動：火災時需能自動開啟相關區域的排煙口、送風口，并聯動關閉空調、通風系統。

4. 氣體滅火系統（如適用）

• 儲存裝置：滅火劑儲瓶壓力、重量需符合設計值，瓶體無腐蝕、變形；驅動氣體（如氮氣）壓力正常。

• 噴嘴與管道：噴嘴無堵塞，管道無滲漏；啟動裝置（如電磁閥、手動啟動按鈕）需功能正常，聯動控制邏輯正確。

• 防護區：泄壓裝置、緊急啟停按鈕、聲光報警器需完好，防護區門需為防火門且能自動關閉。

5. 疏散與應急照明

• 應急照明：疏散通道、樓梯間、消防控制室等場所的應急照明燈需持續供電≥90分鐘，照度≥1lx；燈具無損壞，電池壽命需定期檢測。

• 疏散指示標志：方向指示、安全出口標志需清晰、無遮擋，亮度符合要求；應急廣播系統需能覆蓋所有區域，語音清晰。

6. 防火分隔設施

• 防火門：常閉防火門需保持關閉狀態，閉門器、順序器功能正常；常開防火門需能自動關閉并聯動信號反饋。

• 防火卷簾：手動/自動升降功能正常，下降速度、溫控釋放（73℃±0.5℃）功能需符合規范；導軌、座板無變形，控制箱指示燈正常。

• 防火墻與防火窗：結構完整，無孔洞、縫隙；防火窗需能自動關閉并耐火極限符合要求。

7. 其他輔助設施

• 消防電梯：需能迫降至首層，專用電話、排水設施功能正常；電梯井、機房需采取防火分隔措施。

• 滅火器：類型、數量、位置需符合規范（如每層至少配置2具5kg ABC干粉滅火器），壓力指針在綠區，瓶體無銹蝕，噴管無裂縫。

• 消防通道：疏散樓梯、安全出口、消防車通道需保持暢通，無占用、堵塞；防火間距需符合設計要求。

維保周期與記錄

• 日常檢查：每日巡查消防設施外觀、運行狀態；每月測試手動報警按鈕、應急照明、防火卷簾等。

• 定期檢測：每年需委托有資質的消防技術服務機構進行全面檢測，出具合格報告；每季度測試消防泵、防排煙風機、氣體滅火系統等。

• 維護記錄：需建立完整的維保檔案，包括檢查、測試、維修、更換記錄，確保可追溯。

注意事項：維保項必須符合當地消防部門的具體要求，如北京、上海等地可能有額外規定；老舊建筑需重點關注設施老化問題，及時更換損壞部件；維保單位需具備相應資質，操作人員需持證上崗。

建議寫字樓管理方定期開展消防演練，提高員工應急處置能力，并定期對維保單位進行考核，確保維保質量符合法規要求。